Будущее за ТСЖ

Открывая круглый стол, заместитель губернатора Красноярского края Анатолий Тубольцев отметил, что вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс РФ предполагает три способа управления жилищным фондом: через товарищества собственников жилья, управляющие компании и непосредственное управление. Принятый в текущем году Федеральный закон "О Фонде содействия реформированию ЖКХ", предусматривающий выделение из федерального бюджета значительных средств на осуществление капитального ремонта жилого фонда, создаёт предпосылки для более динамичного развития товариществ собственников жилья. С одной стороны, закон обязал региональные и муниципальные власти создать нормативную базу, облегчающую создание и функционирование ТСЖ, а с другой, предусмотрел, что объёмы средств, выделяемых из фонда на капитальный ремонт жилого фонда, напрямую зависят от количества ТСЖ, создаваемых на территориях и муниципальных образованиях.

На краевом уровне уже принят закон, освобождающий ТСЖ от налога на имущество. Свой вклад в развитие ТСЖ должны внести и муниципалитеты, в том числе, путём принятия нормативных актов, дающих ТСЖ льготы по уплате земельного налога и упрощающих регистрацию ТСЖ. В текущем году только город Красноярск (не считая других территорий края) должен получить из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ около 470 млн рублей. На 2008 год краю должно быть выделено из средств фонда 808 млн рублей. Эти деньги поступят в краевой бюджет и будут распределяться между муниципалитетами на конкурсной основе. Чтобы получить искомые средства, территориям нужно будет иметь не просто определённый (возрастающий год от года) процент ТСЖ. Предусмотрено, что 5 процентов средств на капитальный ремонт должны вносить сами жильцы. Деньги будут выделяться тем ТСЖ и управляющим компаниям, где получено соответствующее, документально подтверждённое согласие на то жильцов. По имеющимся расчётам, жильцам капитальный ремонт их домов обойдётся в сумму порядка 3-5 тысяч рублей в зависимости от размера квартиры.

В настоящее время только в пяти территориях края из 62 имеются ТСЖ. Однако, по словам Анатолия Тубольцева, 35 территорий края уже подтвердили, что к концу будут готовы выполнить все необходимые условия для того, чтобы получить средства из фонда в следующем году.

В соответствии с законом, деньги из Фонда содействия реформированию ЖКХ будут выделяться в течение четырёх лет. Красноярский край, по имеющимся оценкам, может получить порядка 4,9 млрд рублей. Однако если другие субъекты федерации не подсуетятся, не выполнят "план" по созданию ТСЖ и другие условия получения этих целевых средств, то "их" деньги будут распределяться между регионами, наиболее успешно реформирующими жилищно-коммунальное хозяйство. В общем, немалый есть интерес у региона к более динамичному реформированию ЖКХ.

Анатолий Тубольцев выразил сожаление, что в некоторых городах, в том числе в Красноярске, управляющие компании неохотно идут на диалог с ТСЖ. По его мнению, "управляющие компании по прошествии некоторого времени поймут, что им проще и удобнее работать с товариществами собственников жилья", что в крае будет всё больше создаваться ТСЖ, которые станут работать совместно с управляющими компаниями, делегируя им часть своих полномочий. "Будущее за ТСЖ", - подчеркнул Анатолий Тубольцев.

Продолжая тему, заместитель начальника департамента городского хозяйства администрации города Красноярска Леонид Быков рассказал, что в настоящее время в краевом центре насчитывается 345 товариществ собственников жилья, обслуживающих 645 домов, то есть чуть больше 20 процентов от общей площади жилого фонда. На старом жилье функционирует около 70 ТСЖ, основная же часть ТСЖ действует на новом.

"Мы видим, что процесс формирования ТСЖ до создания управляющих компаний шёл более активно. В городе идёт определённое противостояние между ТСЖ и управляющими компаниями", - констатировал Леонид Быков. В меньшей степени сказанное касается нового жилья, где ТСЖ формируются автоматически. Противодействие между управляющими компаниями и ТСЖ идёт в основном на старом жилье. Комментируя ситуацию, Леонид Быков сказал: "Мы это оцениваем как переходный период, когда ряд руководителей (управляющих компаний - В. П.), которые стали, попросту говоря, коммерсантами, ориентированы на получение прибыли. Они видят, что есть рынок и за него нужно бороться".

Леонид Быков согласился с мнением Анатолия Тубольцева, что для более динамичного развития жилищно-коммунального хозяйства необходимо создание симбиоза между ТСЖ и управляющими компаниями. Для решения этой задачи, по его словам, в администрации города разрабатывается проект постановления, призванного, с одной стороны, организовать более гармоничное взаимодействие между ТСЖ и управляющими компаниями, а с другой, - создать условия для улучшения профессиональной подготовки и переподготовки председателей и бухгалтеров ТСЖ.

Интересы строителей

Председатель Ассоциации товариществ собственников жилья города Красноярска Оксана Ментовская не согласилась с мнением, что основная часть нового жилья уходит под управление ТСЖ. По её словам, большинство строительных организаций предпочитают отдавать новый жилой фонд в управление управляющим компаниям. "Ни для кого не секрет, что управляющие компании платят за это деньги", - подчеркнула она. Для того чтобы принять решение о форме управления жилым фондом, необходимо как минимум иметь списки жильцов, чтобы провести в очной или заочной форме их собрание. Практика, когда в СМИ публикуется информация о проведении таких собраний, отсутствует. Список жильцов находится у строителей. Словом, фактически они выбирают форму управления новым жилым фондом.

Как отметил Анатолий Тубольцев, в соответствии с действующим законодательством создавать ТСЖ в новостройках могут только собственники помещений. Управляющие компании в значительной мере препятствуют созданию ТСЖ. Причина на поверхности - деньги. На сегодня годовой оборот жилищно-коммунальных услуг на территории края составляет около 24 млрд рублей, около 9 млрд рублей из этой суммы приходится на город Красноярск. Словом, есть за что бороться.

В ходе дальнейшей дискуссии были раскрыты конкретные факты противодействия управляющих компаний созданию ТСЖ. Член правления ТСЖ "Союз-2006" Галина Дунаева рассказала, что их ТСЖ было зарегистрировано ещё в декабре 2006 года, однако из-за противодействия управляющей компании Центрального района г. Красноярска "Центржилсервис", инициировавшей судебные разбирательства, новое ТСЖ до сих пор не может приступить к управлению жилым фондом.

По словам заместителя руководителя Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю Татьяны Вагиной, противостояние ТСЖ и управляющих компаний наблюдается и на этапе регистрации товариществ собственников жилья. На сегодня в крае зарегистрировано 423 ТСЖ. В этом году краевой регистрационной службой было рассмотрено более 100 заявлений о государственной регистрации ТСЖ, но было зарегистрировано только 23. Нередко, как только ТСЖ подготовило или начало готовить все необходимые для регистрации документы, управляющие компании начинают направлять жалобы в разные властные инстанции на правомерность создания ТСЖ. Причём, как показывает их анализ, далеко не всегда управляющие компании не правы. Да и простые граждане не остаются в стороне. В текущем году регистрационной службой было рассмотрено около 30 их жалоб на ТСЖ. В основном граждане жалуются на то, что не знают, на каком основании им начисляют те или иные платежи, а также на то, что не знают, как избрали председателя ТСЖ.

Опыт взаимодействия

Однако в ходе дальнейшей дискуссии выяснилось, что в отдельных случаях управляющие компании эффективно взаимодействуют с ТСЖ на взаимовыгодной основе. Начальник юридического управления управляющей компании Советского района г. Красноярска ООО "УК "Красжилсервис" Елена Симонова рассказала, что представляемая ею управляющая компания вполне плодотворно взаимодействует с товариществами собственников жилья. "К нам ТСЖ приходят сами, - отметила она, - причём мы не только заключаем с ними договоры, согласно которым берём на себя ведение такой специфической, требующей особых знаний и квалификации работы, как "паспортная", но и осуществляем заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, а также подрядными организациями по текущему ремонту". По мнению Елены Симоновой, представляемой ею компании намного удобнее управлять жилым фондом через ТСЖ, чем напрямую. В данном случае она взаимодействует с председателями ТСЖ и членами его правления. Есть на кого опереться. Однако, по её словам, далеко не всегда жители готовы создавать ТСЖ. Так недавно жители четырёх новых домов отказались от ТСЖ и ушли напрямую под управление "Красжилсервиса".

Ведущий специалист управляющей компании Кировского района г. Красноярска "Жилбытсервис" Борис Шатилов сообщил, что представляемая им компания тоже достаточно эффективно выстраивает отношения с товариществами собственников жилья. На настоящее время она взаимодействует с 24 ТСЖ, возникшими в основном не на новом жилье, а на базе бывших жилищно-строительных кооперативов.

Продолжая разговор, Анатолий Тубольцев отметил, что в соответствии с законом инициатором создания ТСЖ может быть только собственник. В реальной жизни в новостройках - тот, кто строит жильё. Строительная организация заинтересована в том, чтобы ТСЖ или управляющая компания была к ней лояльна. Весь сыр-бор идёт вокруг акта ввода жилого дома в эксплуатацию. Застройщику выгодно либо самому создать ТСЖ, либо отдать дом своему уже существующему ТСЖ, либо пригласить управляющую компанию или ТСЖ и сказать: мы вам дом сдаём, но вы должны закрыть глаза на те или иные недоделки, а мы обязуемся в течение определённого времени все их исправить и довести до требуемого норматива.

Деньги за ресурсы

Одна из наиболее острых проблем в системе ЖКХ - заключение договоров между ресурсоснабжающими организациями и ТСЖ. Как сказала начальник договорно-правового отдела ООО "Краском" Надежда Рыбка, нередко бывает так, что застройщик фактически бросает внешние сети на ТСЖ. Неясно, кто их собственник. Они брошены, бесхозные. Никто не думает, как будут покрываться затраты на содержание внешней сети. Вторая проблема - исполнение договоров ресурсоснабжения. По договору энергоснабжения, ТСЖ - это абонент, который должен обеспечить общедомовой учёт потребляемых ресурсов. Приборы общедомового учёта установлены далеко не везде. "Что же делать в этом случае нам, как ресурсоснабжающей организации? - задала риторический вопрос Надежда Рыбка. - Мы целиком и полностью зависим от деятельности, порядочности ТСЖ. Фактически мы полностью зависим от того, какие данные нам дают. Мы от них получаем список только зарегистрированных граждан. Проверить, сколько их на самом деле - мы не можем".

И привела примеры, когда количество реально проживающих граждан превышает число зарегистрированных.

Вступившая в разговор председатель ТСЖ "Фортуна" Надежда Воронова, рассказала о том, что "Водоканал", входящий в структуру "Краскома", выставил представляемому ей ТСЖ, у которых не было никогда приборов учёта, счёт за потребляемую воду, который в почти десять раз превысил предыдущие. "Раньше мы платили по нормативам, и у нас никогда не было задолженности". За октябрь вместо обычных 85 тысяч рублей в месяц "Фортуне" был выставлен счёт на 815 тысяч. "Где должны взять ТСЖ деньги, если мы людям больше, чем по тарифу начислить не можем?" - спросила Надежда Воронова. Эту же тему подняла председатель ТСЖ "Кристалл-2" Алла Горобцова и председатель ТСЖ "Весна" Валентина Гимодеева.

Отвечая на их вопросы, Надежда Рыбка порекомендовала установить общедомовые приборы учёта потребляемой воды. Тогда, по её словам, вопрос будет снят. Вступивший в разговор заместитель генерального директора по сбыту энергии ОАО "Енисейская ТГК (ТГК-13)" Олег Титов пояснил, почему возможны всплески потребления горячей воды там, где в наличии открытая схема водоразбора. По его словам, они обычно бывают вначале и в конце отопительного сезона. Когда становится холодно, люди ставят с целью обогрева горячую воду на слив, и начинается огромный расход подпиточной воды. Особенно это характерно для города Канска.

Председатель ТСЖ "Бригантина" Валерий Демидов отметил, что ТСЖ, как и любые жилищные организации, по существу помогают доставлять энергоснабжающей организации свой ресурс до каждого жителя. Но в тоже время они несут такие расходы, как банковские, расходы на кассовое обеспечение, печатают квитанции для каждого владельца квартиры и так далее. Эти расходы ТСЖ не возмещаются. В действующем законодательстве соответствующая процедура не прописана.

С другой стороны, энергоснабжающие организации, такие как "Водоканал", "Энергосбыт", навязывают ТСЖ субабонентов. Если, к примеру, в доме, которым управляет ТСЖ, находится юридическое лицо, то с ним от имени ТСЖ заключается договор на поставку соответствующих ресурсов. Порой эти организации, иногда достаточно крупные, не всегда исправно осуществляют платежи. В такой ситуации ТСЖ буквально становится на колени перед энергоснабжающей организацией. По мнению Валерия Демидова, такие организации - юридические лица должны напрямую, минуя ТСЖ, заключать договоры с энергоснабжающими организациями.

Председатель комитета по энергосбережению Центрально-Сибирской торгово-промышленной палаты Владимир Литвинов заметил, что стоит задача сделать так, чтобы у людей не было желания сливать горячую воду в целях отопления. По его словам, торгово-промышленной палатой совместно с краевым Центром переподготовки работников ЖКХ, а также компанией "Флагман-Экосвит", разработан целый пакет предложений по энергосбережению в системе ЖКХ и соответствующей подготовке и переподготовке кадров. Когда работники ТСЖ будут обучены энергосберегающим технологиям, многие вопросы снимутся, сказал Владимир Литвинов.

Дела земельные

По информации прокурора Красноярска Владимира Часовитина, в прокуратуру поступают жалобы, касающиеся земельных отношений, строительства на территории придомовых участков ТСЖ, офисов фирм и других объектов. Как он отметил, в соответствии с законодательством ТСЖ имеет право закрепить за собой придомовую территорию, определить места для детских площадок, выгула собак, занятий спортом и так далее. Чтобы закрепить эти территории, ТСЖ необходимо составить его кадастровый план и зарегистрировать в установленном порядке.

Как сообщила начальник отдела регистрации прав на земельные участки Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю Виктория Максакова, в Красноярском крае ещё не зарегистрировано ни одного придомового земельного участка при домах, находящихся под управлением ТСЖ. Причина заключается в том, что процедура регистрации таких участков ещё не прописана. Налицо пробел в законодательстве. В частности, как пояснил первый заместитель главы администрации Октябрьского района Красноярска Михаил Грушевский, на настоящий момент у жилых домов города нет кадастровых планов. Поэтому и походы председателей ТСЖ с просьбами о регистрации придомовых земельных участков являются тщетными.

Лифтовое хозяйство и образование

Директор ООО "Щербинские лифты" Юрий Лаптев посвятил своё выступление проблемам развития лифтового хозяйства и реализации региональных целевых программ развития лифтового оборудования. В 2004 году в Красноярске была принята рассчитанная до 2010 года программа по замене устаревших лифтов. Кроме того, в текущем году была принята рассчитанная до 2009 года краевая программа замены устаревших лифтов, предусматривающая выделение на эти цели субсидий 14 муниципальным образованиям края. Наконец, предусмотрено выделение довольно значительных средств на эти цели и из федерального бюджета в соответствии с законом "О содействии реформированию ЖКХ". По мнению Юрия Лаптева, благодаря этому лифтовой парк региона должен существенно улучшиться.

Однако в целом лифтовая отрасль остаётся пока в пасынках у местных властей, утверждающих тарифы на услуги лифтовиков. Так, утверждённый аудиторской проверкой обоснованный тариф на услуги лифтовиков составляет 5,18 рубля с квадратного метра. Однако сегодня компании, обслуживающие лифты, получают за свою работу в два раза меньше: 2 рубля 63 копейки с квадратного метра. Это ведёт к недофинансированию отрасли, текучести кадров.

Эту же тему поднял и генеральный директор ООО ИПФ "Сиблифтсервис" Анатолий Заболоцкий. По его словам, в настоящее время в лифтовом хозяйстве ощущается острый дефицит технически грамотных специалистов. Решить проблему, по его мнению, можно лишь повысив тарифы на услуги лифтовиков. Кроме того, Анатолий Заболоцкий отметил, что необходимо больше внимания уделять и подготовке специалистов для отрасли в учебных заведениях, в том числе и в краевом Центре подготовки работников ЖКХ.

Теме обеспечения кадрами жилищно-коммунальной отрасли было посвящено и выступление заместителя директора по учебно-методической работе КГОУ "Центр подготовки работников ЖКХ" Натальи Сидоровой.

Подводя итоги круглого стола, заместитель губернатора края Анатолий Тубольцев предложил сформировать специальную рабочую группу с целью систематизации и реализации предложений, прозвучавших на круглом столе. Депутат же Законодательного Собрания края Михаил Васильев сообщил, что в настоящее время готовятся парламентские слушания по проблемам реформирования ЖКХ в крае. Председателю Ассоциации товариществ собственников жилья Оксане Ментовской было предложено выступить с докладом на этих слушаниях. Как стало известно позднее, публичные слушания "О состоянии и перспективах развития жилищно-коммунального хозяйства края" состоятся 13 декабря 2007 года.

От редакции. Полный список участников круглого стола опубликован в качестве приложения к интернет-версии этого материала на сайте нашей газеты www. krasrab.com. Здесь также размещены распространявшиеся на круглом столе пресс-релизы от нижеследующих организаций и компаний: ТСЖ "Бригантина", ООО ИПФ "Сиблифтсервис", ООО "Щербинские лифты",ООО "ИНЖСЕРВИС", ООО "Флагман-Экосвит".